비정기 아파트 대출 DSR 조건 및 한도 확인 과정 집 계약을 하다가 빨리 입주할 수 없어 전세 계약을 포기할 수밖에 없었습니다.
신축 브랜드 아파트에 입주하는 건 처음이라 재빨리 세입자 전세 계약을 했습니다.
지하철역 근처였고, 매매가에 비해 프리미엄 가격이 형성되어 KB 가격이 생각보다 높게 형성되었습니다.
지금처럼 전세와 월세가 모두 높은 가격으로 형성되어 계약 체결에 큰 어려움은 없었습니다.
충분한 자금을 확보하기 위해 전세가 월세보다 유리할 것 같아 전세 계약을 했습니다.
현재 부동산 시장 가격이 많이 떨어졌지만, 새로운 세입자를 구하더라도 전세 보증금과 큰 차이가 날 것입니다.
서둘러 비정기 아파트 대출을 찾았는데 큰 해결책이 없어 종속사업자로 신청했습니다.
저와 비슷한 상황에 처해 계신 분들은 오늘 포스팅의 내용을 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.
사실 저희 계약 당시에는 역순 모기지 문제로 부동산 거래 분위기가 그렇게 좋지 않았습니다.
수도권 부동산 가격도 많이 떨어지고 있었고, 건설업계는 유동성 위기로 인해 공모를 꺼려했기 때문에 비용 대비 효과가 좋지 않았습니다.
물론 지금처럼 심각한 적은 없었던 것 같습니다.
정부에서 보증금 대출을 도입하면서 부동산 거래 건수가 어느 정도 회복될 기회가 주어졌지만, 실제로는 가계부채만 늘어나는 기대했던 결과는 가져오지 못했습니다.
부동산 가격이 크게 떨어진 탓에 세입자 퇴거 요청이 너무 큰 부담으로 느껴졌습니다.
현재는 저희처럼 실제로 부동산에 거주하지 않는 집주인이 정부에 보증금 환불 기금을 신청할 수는 있지만, 큰 도움을 받지 못했고, 이자율이 높을 수 있는 사업자 2순위 우선권 내용도 참고해야 했습니다.
기간이 정해지지 않은 아파트 대출은 결정하기 쉽지 않았고, 많은 고민을 했던 부분은 세입자가 찾은 후에 나중에 정해지는 조건이 있다는 것이었습니다.
실제로 해당 부동산에 거주하고 있다면 상환 기간 동안 받은 추가 주택담보대출의 원금과 이자를 상환하면 문제가 없겠지만, 지금처럼 실제 거주가 늦어진다면 문제가 많을 수 있다고 생각했습니다.
현재 세입자와 계약을 맺을 때 보증보험에 가입했는데, 이렇게 대출받은 추가자금은 부동산 매수에 쓸 수 없었습니다.
나중에 처분하더라도 여러가지 이유로 거래가 쉽지 않을 것 같아서 2순위 신청을 해서 반환자금으로 미리 충분한 자금을 확보하는 게 나을 것 같았습니다.
시중은행에서는 현재 DTI 심사 조건만 보고 예전보다 DSR 한도를 더 받을 수 있을 줄 알았는데 심사자격이 정말 엄격했고, 많다고 하더라도 LTV 75% 이상 확보하기 어려웠습니다.
다만 캐피탈은 LTV 95% 이상 허용한다는 장점이 있다고 들었습니다.
2순위 신청하시는 분들은 전세반환보증금을 받으시는 걸 계획하셨는데요. 잔금납부, 채무통합, 생계안정자금으로 활용이 가능했지만, 최근 전세반환보증금을 신청하시는 분들이 많아지고 있습니다.
이런 이유로 정부에서 수용할 수 있는 상품은 높은 자금을 확보하기 어려웠고, 저희는 이런 방식으로 자금을 활용하기로 했습니다.
현재 심사조건은 어렵지 않고, 특정 조건만 충족하면 심사를 쉽게 통과할 수 있어서 부담이 크지 않았습니다.
저희가 신청했을 당시 금융권에서 수용한 조건은 KB시세 7천만원, 담보대출금리 60% 미만, NICE 720포인트 이하였습니다.
현재 정부에서 수용할 수 있는 상품으로서 금리가 낮은 건 장점으로 느껴졌습니다.
확보할 수 있는 자금이 너무 적었고, 전세반환보증금 조건으로는 마련할 수 없다는 점이 단점으로 느껴졌습니다.
하지만 2순위는 큰 DSR 조건을 부과하지 않았고, 큰 한도를 정하는 것도 어렵지 않았다.
조건을 꼼꼼히 살피지 않았을 뿐만 아니라 신청 목적이 생계안정자금이 아니라 사업운영자금이었기 때문에 개인이 아닌 사업운영자금으로 신청하는 절차였다.
현재는 개인이 아닌 개인사업자와 법인은 DSR 규제를 받지 않고 진행할 수 있을 것으로 보인다.
사업자가 생계안정자금을 신청하면 사업에서 발생한 소득을 적용하므로 DSR을 적용할 수 있지만, 사업운영자금은 법인운영자금으로 분류돼 DSR 규제를 받지 않는다.
현재는 2순위로 미설립 아파트대출을 신청하면 LTV 비율은 높은 반면, 높은 금리를 적용할 수 있다는 단점이 있다.
결국 LTV가 90%인 1등급 금융기관에 신청하는 절차는 금리 면에서 비교적 관대한 한도를 부여받는 셈이다.
이 경우 LTV 95% 이상이면 충분했을 텐데, 원금과 이자를 갚는 데 부담이 될 수 있고, 높은 금리가 적용되면 생활에 많은 어려움이 있을 것이라고 생각했습니다.
이 경우 여러 금융 기관의 한도 금리를 비교하여 전세보증금을 이용해 부담을 피하기보다는 하나는 그대로 운영하고 나머지는 2순위로 진행하면 11% 정도의 이자율을 받을 수 있고 생활에 부담이 덜할 것이라고 생각했습니다.
현재 정부 적용 비고정 아파트 대출은 1년 안에 빨리 세입자를 구해야 하는 부담이 있었습니다.
저희가 신청한 상품은 전세 계약이 5년 안에 종료되고 원금을 상환해야 하는 조건이 있어서 부담이 없는 듯했습니다.
이렇게 별도의 조건이 없는 이유는 전세반환보증금을 쉽게 마련하고 남은 추가 한도 자금을 생계안정자금으로 사용할 수 있기 때문입니다.
댓글로 많은 분들이 이 부분에 대해 물어보셨습니다.
세입자를 구했을 때 꼭 주의해야 할 점이 있을 겁니다.
바로 조기상환 수수료입니다.
이 부분에 대해 자세히 생각해보지 않았기 때문에 금융 전문가들이 조기상환 수수료에 대해 많이 이야기했고, 꼭 생각해야 할 중요한 부분이라고 말씀하셨습니다.
결과적으로 이 상품은 원금과 이자를 5년 동안 갚아야 하는데, 이 금액은 정말 무시할 수 없는 금액입니다.
평균 비용은 2%이고, 어떤 곳에서는 최대 3%까지 나올 수 있다고 하셨습니다.
원금을 갚고 1년 이상 사용할 계획이라 조기상환 수수료 면제 조건으로 알아보라고 했고, 여러 금융기관의 우대 조건을 비교해서 이자율 한도를 체크해 주신 것 같습니다.
2차 금융기관, 저축은행, 보험사, 캐피탈의 경우 담보 조건을 충족하면 확실히 낮은 이자율을 기대할 수 있고, 반대로 높은 한도를 기대할 수 있습니다.
오늘 제가 쓴 내용이 궁금하신 분들은 참고하시면 됩니다.
전세금 반환 문제로 어려움을 겪고 계신 분들도 적극적으로 참고하셨으면 좋겠습니다.