안녕하세요. 유튜브 구독자 12만명을 달성하고, TV ‘부자들’, ‘월부부’에 출연하고 있는 안정일입니다.
지난 3번의 강의에서는 취소기준에 대한 권리와 등기부등본 조회 및 열람방법에 대해 다루었습니다.
[3강] 취소권, 등기부등본 열람 + 열람방법은 필수!
안녕하세요. 구독자 12만 명을 보유한 유튜브 채널 ‘설마 안정일 경매TV’를 운영하고 있는 설마 안정일입니다.
… blog.naver.com 이번 네 번째 강의에서는 경매권 분석 및 경매 절차에 대해 이야기해보겠습니다.
지난 강의에서 언급한 소멸과 종속에 대해 자세히 다루겠습니다.
경매 이유 2억원짜리 아파트가 있다고 가정해보자. 그러나 집주인(채무자)은 빚을 갚지 못하고, 은행은 담보대출 5000원, 임차인 보증금 5000원, 가압류 1억원, 담보대출 3억원 등 총 2억3000만원의 빚을 지고 있다.
이런 상황에서 집주인(채무자)은 집을 포기하고 팔고 싶지만 아파트를 팔면 2억3000만원의 빚을 갚아야 하기 때문에 난감한 상황에 직면하게 된다.
그러면 빚을 징수해야 하는 은행과 보증금을 돌려받아야 하는 임차인은 돈이 갚을 때까지 기다릴 것인가? 아니면 집을 팔고 돈을 갚으라고 할까요? 물론 후자를 선택합니다.
그러나 2억 3천만원의 빚을 갚기 어려워진 집주인은 결국 집을 포기하고, 은행과 세입자는 집주인의 채권자가 되어 집을 팔 수밖에 없게 된다.
이를 강제 매각이라 하며, 이렇게 매각된 부동산은 경매에 부쳐집니다.
경매권 분석 강제매각(경매)을 통해 얻은 돈을 채권자 간에 공유하는데, 이를 배당이라고 합니다.
그런데 시세보다 높은 2억 원짜리 집을 입찰할 사람이 있을까요? 당연히 아니지. 그러면 낙찰가 2억을 제외한 나머지 3억(부채)은 어떻게 될까요? 제3강에서 말소권의 기준에 대해 공부하신 분들은 눈치채셨겠죠? 그렇죠. 먼저 등록하신 순서대로 순차적으로 결제가 진행되며, 늦게 등록하신 분들은 불이익을 받으실 수 있습니다.
*다세대 주택의 경우, 먼저 입주하더라도 나중에 입주한 분들보다 늦게 등록하시면 최하위로 밀립니다!
(자세한 내용은 Lesson 3을 참고해주세요!
) 경매권분석은 낙찰가로부터 채권자가 얼마를 받을 것인지를 판단하는 것으로, 낙찰금액 2억원을 제외한 나머지 3천만원의 채무를 미회수채권이라 합니다.
. 경매의 핵심인 미회수채권(채권)은 결코 사라지지 않습니다.
이는 누군가가 책임을 져야 한다는 의미이기도 합니다.
건물이 경매로 넘어갔으니 벌써 불안한데 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게는 얼마나 억울한 일이겠는가. 이에 임차인은 미수금된 빚에 대한 책임을 전가하기 위해 집주인을 뒤쫓고, 결국 집주인은 자신이 소유한 다른 부동산에서 받지 못한 금액을 압류하게 된다.
그리고 미회수채권이 타인에게 넘어가는 경우도 있는데, 이는 권리분석을 제대로 하지 못한 낙찰자가 될 수도 있습니다.
따라서 손실을 피하기 위해서는 경매의 핵심인 권리분석을 잘 해야 합니다.
오늘 4강에서는 경매권분석과 미회수채권에 대해 살펴보았습니다.
경매권의 위험요소를 잘 분석하면 성공할 수 있다.
다음 5번째 강의에서는 경매 입찰가를 계산하는 방법을 배워보겠습니다.
감사합니다.
[5강] 경매입찰입금, 착오시 원금손실(미납) 안녕하세요!
구독자 12만명의 유튜브 채널을 운영하고 있는 안정일옥션TV의 오너 안정일입니다.
과거… blog.naver.com